계약갱신청구권 행사기한｜6개월~2개월 전, 계약별로 다르다
계약 만료가 다가오는데 언제까지 갱신 요구를 해야 하는지 헷갈리셨다면, 계약 시점에 따라 기준이 다르다는 것부터 알아야 해요. 인터넷에 떠도는 정보 중엔 옛날 기준 그대로인 것도 많아요.
📌 목차
- 원칙은 만료 6개월 전~2개월 전이에요
- 계약 시점에 따라 1개월 전 기준이 적용될 수도 있어요
- 날짜 계산, 실제 예시로 확인하기
- 행사 방법과 증거 남기기
- 자주 묻는 질문
원칙은 만료 6개월 전~2개월 전이에요
현재 기준으로 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 행사해야 해요. 이 기간을 놓치고 만료일이 지나서 요구하면 갱신 요구 자체의 효력이 인정되지 않을 수 있어요. 임차인은 이 권리를 1인당 1회만 쓸 수 있고, 갱신된 계약 기간은 2년으로 봐서 최초 계약 2년과 합쳐 최대 4년까지 거주가 보장돼요.
계약 시점에 따라 1개월 전 기준이 적용될 수도 있어요
이 부분이 가장 헷갈려요. '2개월 전'이라는 기준은 처음부터 그랬던 게 아니라, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용된 규정이에요. 그 이전에 체결됐거나 갱신된 계약이라면 여전히 6개월 전부터 1개월 전까지가 기준이에요. 대부분은 이미 여러 번 계약이 갱신됐을 시점이라 2개월 전 기준이 적용되는 경우가 많지만, 아주 오래전부터 같은 조건으로 쭉 이어온 계약이라면 예외적으로 1개월 전 기준이 남아있을 수 있어요. 헷갈린다면 최초 계약일과 그 이후 갱신 이력을 먼저 정리해보는 게 좋아요.
날짜 계산, 실제 예시로 확인하기
임대차 기간 만료일이 11월 30일인 경우로 계산해볼게요. 법에서 날짜를 셀 때는 첫날을 포함하지 않는 원칙이 적용돼서, '2개월 전'은 정확히 9월 30일 0시(9월 29일 밤 12시) 이전까지를 의미해요. 즉 9월 29일 안에는 임대인에게 갱신 요구의 의사표시가 도달해야 안전하다는 뜻이에요. "9월 30일까지니까 그날 보내면 되겠지"라고 생각했다가 하루 차이로 기한을 놓칠 수 있으니, 여유 있게 며칠 전에 미리 통지하는 게 좋아요.
행사 방법과 증거 남기기
계약갱신청구권 행사에는 정해진 양식이 없어요. 구두로 말해도 법적으로는 유효하고, 문자메시지나 카카오톡으로도 행사할 수 있어요. 다만 나중에 "그런 말 들은 적 없다"는 분쟁이 생길 수 있으니, 내용증명 우편처럼 발송 사실과 도달 시점을 객관적으로 증명할 수 있는 방법을 함께 남겨두는 걸 추천드려요. 문자메시지로 행사했다면 그 메시지와 발송 시각 화면을 캡처해서 보관해두는 것만으로도 어느 정도 대비가 돼요.
💡 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 서로 다른 개념이에요. 임대인이 6개월~2개월 전 사이에 아무 통보도 안 해서 자동으로 계약이 이어지는 묵시적 갱신은, 청구권을 행사한 게 아니라서 갱신청구권 1회는 그대로 남아있어요.
자주 묻는 질문
Q. 2020년 7월 31일 이전부터 살고 있던 집도 적용되나요?
네, 법 시행일 이전부터 존속 중이던 임대차에도 소급 적용돼요. 다만 그 이전에 임대인이 이미 갱신을 거절하고 제3자와 새로 계약을 체결한 경우라면 적용되지 않습니다.
Q. 기한을 며칠 넘겼는데 그래도 인정받을 방법이 있나요?
원칙적으로는 기간 내 행사가 요건이라 늦으면 효력이 부정될 수 있어요. 다만 임대인이 이의 없이 갱신에 동의한다면 별도의 합의 갱신으로 처리할 수 있으니, 늦었더라도 우선 임대인과 협의부터 시도해보는 게 좋습니다.
만료일이 정해졌다면 지금 바로 6개월 전 날짜부터 계산해보세요. 여유 있게 준비할수록 갱신 요구도, 협상도 훨씬 수월해요.