계약갱신 5% 임대료 인상 계산법｜전월세 전환율까지
집주인이 얼마를 올려달라고 하든, 법으로 정해진 상한선이 있어요. 순수 전세라면 계산이 간단하지만, 월세가 섞여 있다면 계산법이 완전히 달라져요.
📌 목차
- 5% 상한, 순수 전세라면 계산은 간단해요
- 반전세·월세라면 전월세 전환율부터 알아야 해요
- 1년 안에는 또 올릴 수 없어요
- 이미 5% 넘게 냈다면 돌려받을 수 있어요
- 자주 묻는 질문
5% 상한, 순수 전세라면 계산은 간단해요
주택임대차보호법 제7조에 따라, 갱신 시 임대인이 요구할 수 있는 인상 폭은 기존 금액의 5%를 넘을 수 없어요.
인상 후 최대 보증금 = 기존 보증금 × 1.05
예를 들어 기존 전세보증금이 7억 원이었다면, 5%인 3,500만 원까지만 올릴 수 있어서 최대 7억 3,500만 원이 상한선이에요. 이 이상을 요구하는 건 임대인 마음대로 되는 게 아니라, 임차인이 정당하게 거부할 수 있는 부분이에요. 참고로 이 5%는 전국 공통 상한이고, 일부 지자체는 조례로 이보다 더 낮게 정할 수도 있어요.
반전세·월세라면 전월세 전환율부터 알아야 해요
보증금과 월세가 섞인 반전세라면 계산이 좀 더 복잡해요. 보증금과 월세를 하나의 환산 금액으로 합쳐서 그 총액을 기준으로 5%를 계산해야 하거든요. 월세를 보증금으로 환산할 때 쓰는 비율이 전월세 전환율인데, 법정 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p와 10% 중 더 낮은 쪽이에요. 기준금리가 2.5%라면 전환율 상한은 4.5%가 되는 식이에요. 이 전환율로 월세를 보증금 환산액으로 바꾼 뒤, 원래 보증금과 합산한 총액에 5%를 적용해서 상한을 구하고, 그 상한 안에서 임대인과 보증금·월세 비율을 다시 협의하는 순서예요.
1년 안에는 또 올릴 수 없어요
5% 상한 못지않게 중요한 규정이 하나 더 있어요. 직전 증액(또는 최초 계약) 시점으로부터 1년이 지나야만 다시 증액을 청구할 수 있어요. 묵시적 갱신으로 1년을 더 살고 있는 상태에서 임대인이 갑자기 인상을 요구한다면, 이 1년 요건부터 확인해봐야 해요. 아직 1년이 안 지났다면 그 인상 요구 자체가 법적으로 부당한 거예요.
이미 5% 넘게 냈다면 돌려받을 수 있어요
5% 상한은 강행규정이에요. 임대인과 세입자가 서로 합의해서 5%를 초과하는 금액에 동의했더라도, 그 초과분에 대한 합의는 법적으로 효력이 없어요. 이미 초과 지급했다면 그 초과분만큼 반환을 청구할 수 있어요. 법을 몰라서, 또는 임대인 압박에 못 이겨 10% 인상에 동의하고 몇 달간 냈더라도 늦지 않았으니, 지금이라도 본인이 낸 금액이 상한을 넘었는지 계산해보는 게 좋아요.
💡 반전세·월세 계산은 복잡해서 직접 손으로 하기보다 온라인 전월세 5% 인상 계산기를 활용하는 게 훨씬 정확하고 빨라요. 보증금·월세·계약일만 입력하면 자동으로 상한선을 계산해줘요.
자주 묻는 질문
Q. 5% 상한은 등록임대사업자에게만 적용되나요?
아니요. 주택임대차보호법 제7조는 임대인 유형을 구분하지 않아요. 개인 임대인이든 등록임대사업자든 갱신 시 모두 동일하게 5% 상한이 적용됩니다.
Q. 갱신청구권을 안 쓰고 합의로 재계약해도 5% 상한이 적용되나요?
계약갱신청구권을 행사한 갱신뿐 아니라, 존속 중인 계약에서 증액을 요구하는 경우 전반에 이 규정이 적용됩니다. 다만 임차인이 이사를 나가고 완전히 새로운 계약을 맺는 경우는 별개예요.
집주인이 부르는 금액을 그대로 받아들이기 전에, 5% 상한부터 직접 계산해보세요. 근거 없이 더 요구받고 있는 건 아닌지 확인하는 게 먼저예요.
갱신 요구 자체를 언제까지 해야 하는지 아직 헷갈린다면, 행사기한부터 다시 확인해보세요.