2026 세제개편안 부동산 총정리｜종부세·양도세 뭐가 바뀌나
8월 3일 발표된 2026년 세제개편안, 뉴스 헤드라인만 보면 뭐가 어떻게 바뀌는지 감이 잘 안 오시죠.
부동산 세제 위주로 핵심만 정리했어요. 아직 국회 심의 전 정부안이라는 점, 미리 알려드려요.
📌 목차
- 핵심 방향 — "보유에서 거주로, 주택 수에서 가액으로"
- 종합부동산세, 뭐가 바뀌나
- 양도소득세, 뭐가 바뀌나
- 시행일과 확정 여부
- 자주 묻는 질문
핵심 방향 — "보유에서 거주로, 주택 수에서 가액으로"
이번 개편의 큰 틀은 한 문장으로 요약돼요. 단순히 몇 채를 갖고 있는지가 아니라, 실제로 그 집에 거주하는지와 주택 가액이 얼마인지를 세금에 더 강하게 반영하겠다는 거예요. 실거주하는 1주택자는 부담을 낮추고, 비거주 고가주택과 다주택에는 과세를 강화하는 방향이에요.
종합부동산세, 뭐가 바뀌나
가장 큰 변화 세 가지만 짚을게요.
- 기본공제 거주·비거주 차등 — 1세대 1주택자, 거주 시 14억 원(현행 12억 원), 비거주 시 9억 원으로 나뉘어요
- 세율 체계 일원화 — 지금은 주택 수(2주택 이하 vs 3주택 이상)에 따라 세율이 갈리는데, 2028년부터는 주택 가액 하나만 기준으로 통일돼요
- 1주택자 세액공제, 보유 → 거주 기준 전환 — 지금은 오래 갖고만 있어도 공제받지만, 앞으로는 실제로 거주한 기간이 기준이 돼요. 공제 한도도 처음으로 금액(2028년부터 연 600만 원)이 생겨요
공정시장가액비율도 60%에서 70%로 오르고, 3주택 이상·조정대상지역 보유자는 2028년부터 80%까지 적용돼요. 세부담 상한도 150%에서 200%로 늘어나서, 급격한 세액 증가에 대한 방어선 자체가 다소 완화돼요.
양도소득세, 뭐가 바뀌나
양도세도 종부세와 같은 방향으로 움직여요.
- 장기보유특별공제, 거주기간 중심으로 개편 — 그냥 오래 보유만 했다고 공제받던 방식에서, 실제 거주 기간이 핵심 기준이 돼요
- 장기 거주 1주택 기본공제 확대 — 10년 이상 거주하고 양도가액 30억 원 이하인 1주택이라면, 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 크게 늘어나요
- 고령 1주택자 지방이주 특례 신설 — 만 65세 이상이 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면, 한시적으로 양도세를 최대 50%(5억 원 한도) 감면받을 수 있어요
- 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 — 2027~2028년 한시적으로 완화돼요
시행일과 확정 여부
종부세 관련 개편은 대부분 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터, 양도세 관련은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용될 예정이에요. 다만 이건 어디까지나 정부 발표안이에요. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 차관회의(8월 27일), 국무회의(9월 1일)를 통과한 뒤 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이라, 국회 심의 과정에서 세부 수치나 시행 시기가 바뀔 수 있어요.
💡 지금 당장 뭐가 확 바뀌는 건 없어요. 2026년분 재산세·종부세·양도세는 기존 규정 그대로 적용되고, 개편 내용은 2027년부터 순차 적용돼요. 미리 겁먹기보다는 국회 심의 과정을 지켜보면서 확정된 내용 위주로 대응하시면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 실거주 여부는 어떻게 판단하나요?
기본적으로 주민등록상 거주지와 실제 거주 사실을 기준으로 판단할 것으로 보여요. 다만 취학·근무 등 부득이한 사유로 일시적으로 비거주하는 경우 거주기간으로 인정하는 보완 규정도 함께 마련됐어요.
Q. 1주택자인데 비거주라면 세금이 얼마나 늘어나나요?
기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄어들고, 세액공제도 거주기간 기준으로 바뀌어서 그동안 보유만으로 받던 공제 혜택이 줄어들 수 있어요. 정확한 영향은 본인 주택 가액과 보유·거주 기간에 따라 달라져요.
아직 확정된 게 아니니 너무 앞서 걱정하지 마세요.
국회 심의 결과가 나오는 대로, 항목별 세부 내용을 하나씩 더 다뤄드릴게요.