종부세 세율 일원화｜2주택 이하가 더 큰 영향 받는 이유
"주택 수 기준 세율이 사라진다"고 하면 다주택자에게 유리해 보이지만, 실제 세율표를 뜯어보면 정반대예요.
오히려 2주택 이하 보유자가 더 크게 영향받는 구조예요.
📌 목차
- 지금은 2주택 이하와 3주택 이상, 세율이 달라요
- 2028년부터는 이 구분이 없어져요
- 진짜 중요한 포인트 — 누구 세율이 오르는 걸까
- 2027년은 과도기예요
- 자주 묻는 질문
지금은 2주택 이하와 3주택 이상, 세율이 달라요
현재 종부세율은 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 주택 수에 따라 세율이 갈려요. 2주택 이하는 상대적으로 낮은 세율을, 3주택 이상은 최대 2배 가까이 높은 중과세율을 적용받고 있어요. 예를 들어 과세표준 25억~50억 구간이라면 2주택 이하는 1.5%지만 3주택 이상은 3.0%예요.
2028년부터는 이 구분이 없어져요
개편안은 이 주택 수 구분을 단계적으로 폐지해요. 2027년은 과도기로 세율이 일부 조정되고, 2028년부터는 주택 수와 상관없이 오직 과세표준(주택가액) 하나만으로 세율이 결정돼요.
| 과세표준 | 2028년 이후 세율 (주택 수 무관) |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 6억 원 초과 12억 원 이하 | 1.3% |
| 12억 원 초과 25억 원 이하 | 2.0% |
| 25억 원 초과 50억 원 이하 | 3.0% |
| 94억 원 초과 | 5.0% |
진짜 중요한 포인트 — 누구 세율이 오르는 걸까
여기서 꼭 짚어야 할 게 있어요. 2028년 최종 세율표를 현행 세율표와 나란히 놓고 비교해보면, 새 세율은 사실상 기존 '3주택 이상' 세율과 거의 똑같아요. 12억 원을 넘는 구간부터는 25~50억 구간 3.0%, 50~94억 구간 4.0%, 94억 초과 5.0%로, 지금 3주택 이상 보유자가 내던 세율과 정확히 일치해요.
즉 이번 개편의 실질은 "다주택자 세율을 낮춰준다"가 아니라 "2주택 이하 보유자의 세율을, 기존에 다주택자에게만 적용되던 높은 세율로 끌어올린다"는 데 가깝다는 거예요. 지금까지 2주택으로 낮은 세율을 적용받던 사람이 오히려 이번 개편으로 세부담이 커질 수 있고, 원래 3주택 이상으로 높은 세율을 내던 사람은 세율 자체는 큰 변화가 없는 구조예요.
2027년은 과도기예요
2028년 완전 일원화 전, 2027년에는 중간 단계 세율이 먼저 적용돼요. 6억~12억 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 먼저 오르고, 12억 초과 구간부터는 여전히 주택 수 구분이 남아있지만 2주택 이하 세율이 전반적으로 소폭 인상돼요. 급격한 세부담 증가를 막기 위한 완충 장치인 셈이에요. 본인이 2주택 이하 보유자라면, 2027년과 2028년 두 단계에 걸쳐 세율이 오른다는 점을 미리 감안해두는 게 좋아요.
💡 1세대 1주택자는 이 세율표와 별개로 기본공제 확대(14억 원) 혜택을 함께 받아요. 세율만 보고 겁먹기보다, 본인이 1주택자인지 다주택자인지에 따라 기본공제 변화까지 함께 계산해봐야 정확한 영향을 알 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 법인 소유 주택도 세율이 같이 바뀌나요?
네, 법인도 현행 최고구간 기준 2.7%에서 2027년 3.5%, 2028년 이후 5.0%로 함께 인상돼요. 법인은 기본공제가 원래 없다는 점도 참고하세요.
Q. 3억 원 이하 구간도 세율이 바뀌나요?
아니요, 3억 원 이하(0.5%)와 3억~6억 원(0.7%) 구간은 현행과 개편안 모두 동일하게 유지돼요. 세율 변화는 6억 원 초과 구간부터 발생합니다.
"일원화"라는 말에 다주택자만 손해 볼 거라 생각하지 마세요. 2주택 이하 보유자일수록 세율표를 꼼꼼히 다시 확인해봐야 해요.
기본공제가 얼마나 바뀌는지 궁금하다면 이전 글도 함께 확인해보세요.