장기보유특별공제 거주기간 전환｜2029년 거주 8%만 남는다
오래 갖고만 있어도 공제받던 시대는 끝나가요. 실제로 거주한 기간이 핵심이 되면서,
명칭까지 "장기거주 소득공제"로 바뀌어요. 실제 계산 사례로 얼마나 달라지는지 보여드릴게요.
📌 목차
- 이름부터 바뀌어요 — "장기거주 소득공제"
- 1주택자, 3단계로 나눠 바뀌어요
- 실제 계산 사례 — 거주기간이 짧으면 이렇게 달라져요
- 처음 생기는 공제 한도, 고가주택엔 더 크게 작용해요
- 자주 묻는 질문
이름부터 바뀌어요 — "장기거주 소득공제"
지금까지 하나로 묶여 있던 장기보유특별공제가 둘로 나뉘어요. 주택(과 관리처분계획 인가 전 조합원입주권)은 '장기거주 소득공제'로, 토지·건물(주택 외)은 '장기보유 소득공제'로 이름과 성격이 갈려요. 이름에 '거주'가 들어간 것에서 알 수 있듯, 앞으로 주택은 얼마나 오래 갖고 있었는지가 아니라 얼마나 오래 살았는지가 공제의 핵심이 돼요.
1주택자, 3단계로 나눠 바뀌어요
한 번에 확 바뀌는 게 아니라 3년에 걸쳐 단계적으로 전환돼요.
| 시기 | 공제 구조 |
|---|---|
| ~2027년 (유예) | 거주 연 4% + 보유 연 4% (현행 그대로, 최대 80%) |
| 2028년 (중간단계) | 거주 연 6% + 보유 연 2% (최대 80%) |
| 2029년부터 (본격 시행) | 거주 연 8%만 (최대 80%, 보유기간은 더 이상 공제 요소 아님) |
다주택자(비조정대상지역)도 같은 흐름이에요. 현행 보유 연 2%(최대 30%)에서, 2029년부터는 거주 연 2%(최대 30%)로 완전히 전환돼요. 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때는 원래도 이 공제 자체가 배제됐는데, 개편 후에도 마찬가지로 배제가 유지돼요.
실제 계산 사례 — 거주기간이 짧으면 이렇게 달라져요
정부가 공개한 사례예요. 양도가액 32억 원, 취득가액 12억 원, 10년 보유했지만 거주는 2년만 한 1주택자 기준이에요.
| 시기 | 적용 공제율 | 산출세액 |
|---|---|---|
| ~2027년 | 총 48% (거주8%+보유40%) | 2.36억 원 |
| 2028년 | 총 32% (거주12%+보유20%) | 3.20억 원 |
| 2029년~ | 거주 16%만 | 4.05억 원 |
10년이나 보유했는데도 거주가 2년뿐이면, 세금이 2027년 대비 2029년에 거의 1.7배로 늘어나요. "오래 갖고 있었으니 괜찮겠지"라고 안심했던 다주택자·투자 목적 보유자라면 이 부분을 특히 주의 깊게 봐야 해요.
처음 생기는 공제 한도, 고가주택엔 더 크게 작용해요
지금까지는 공제 한도 자체가 없어서, 집값이 비쌀수록 공제받는 금액도 그만큼 컸어요. 개편 후에는 인별 연간, 양도 물건별로 각각 한도가 새로 생겨요. 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 단계적으로 줄어들어요.
10년을 꽉 채워 거주·보유한 양도가액 75억 원 사례를 보면 이 영향이 확실히 드러나요. 공제율 자체는 최대치(80%)를 다 채웠는데도, 한도에 걸려서 산출세액이 3.16억 원(2027년까지)에서 13.73억 원(2029년 이후)으로 4배 넘게 늘어나요. 아무리 오래 거주해도 초고가 주택이라면 한도 자체가 발목을 잡는 구조예요.
💡 2027년까지는 유예 기간이에요. 매도 계획이 있는 고가주택 1주택자라면, 이 유예 기간 안에 처분하는 것과 2028년 이후로 미루는 것의 세금 차이를 미리 계산해보는 게 좋아요.
자주 묻는 질문
Q. 부부 공동명의라면 한도가 두 배가 되나요?
공동소유 주택은 지분 비율에 따라 물건별 한도를 나눠 적용해요. 단순히 인당 한도를 각각 다 받는 구조는 아니라는 점을 참고하세요.
Q. 등록임대주택이나 재건축 조합원입주권도 같은 방식인가요?
등록임대주택은 임대기간 일부를 거주기간으로 인정해주는 보완 규정이 있고, 재건축·재개발 공사기간도 절반을 거주기간으로 인정하는 별도 규정이 마련돼요. 일반 주택과는 계산 방식이 조금 다릅니다.
보유만 오래 하고 거주는 짧았다면, 지금부터 매도 시점을 신중하게 계산해봐야 해요.
2027년과 2029년의 세금 차이가 생각보다 큽니다.
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