다주택자 양도세 중과 한시완화｜27~28년 세율 얼마나 낮아지나

다주택자 양도세 중과 한시완화

 

5월에 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면서 "이제 팔기도 어렵겠다"고 생각하신 분들 많으실 텐데,

정부가 약속했던 보완방안이 이번 세제개편안에 담겼어요.

완전히 없어지는 건 아니지만, 2년간 매도 기회가 열려요.

 

 

📌 목차

1. 지금은 얼마나 중과되고 있나
2. 27~28년, 얼마나 완화되나
3. 실제 계산 사례
4. 놓치기 쉬운 조건들
5. 자주 묻는 질문

지금은 얼마나 중과되고 있나

다주택자가 조정대상지역 소재 주택을 팔면, 기본세율(6~45%)에 중과세율이 추가로 붙어요. 지금 기준으로 1세대 2주택자는 +20%p, 3주택 이상자는 +30%p가 그대로 더해지고 있어요. 여기에 장기보유특별공제까지 적용받지 못해서, 다주택자 입장에선 지금 파는 게 세금 부담이 가장 큰 시점이에요.

27~28년, 얼마나 완화되나

구분	2주택자	3주택 이상자
현행	+20%p	+30%p
2027년	+5%p	+10%p
2028년	+10%p	+15%p
2029년~	+20%p (원복)	+30%p (원복)

2027년이 가장 유리하고, 2028년은 조금 덜 유리하며, 2029년부터는 원래대로 돌아가요. 딱 2년짜리 한시적 매도 기회인 셈이에요. 흥미로운 건 2026년 중 이미 중과세율을 적용받아 양도한 경우라도, 보유기간 2년 이상이라면 2027년 이후 예정·확정신고 시 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 +10%p)을 소급 적용받을 수 있다는 점이에요.

 

 

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실제 계산 사례

정부가 공개한 사례예요. 2주택자가 양도차익 5억 원인 조정대상지역 주택을 팔 때예요.

현행 — 양도세 약 2.7억 원

2027년 양도 — 약 2.0억 원 (0.7억 원 감소)

2028년 양도 — 약 2.2억 원 (0.5억 원 감소)

양도차익 5억 원 기준으로만 봐도 2027년 양도와 2028년 양도 사이에 2천만 원 차이가 나요. 다만 실제 매도 시점은 세율 차이만으로 결정할 문제는 아니에요. 집값 전망, 자금 계획, 다른 세목과의 관계까지 함께 고려해야 하는 사안이라, 매도를 검토 중이라면 세무사와 개별 상담을 통해 본인 상황에 맞는 시점을 판단하시는 걸 추천드려요.

놓치기 쉬운 조건들

이 완화는 아무 조건 없이 적용되는 게 아니에요. 보유기간 2년 이상이어야 하고, 한시 완화 기간 중에도 장기보유특별공제는 여전히 적용되지 않아요. 중과세율만 낮아질 뿐, 장특공제까지 함께 받을 수 있는 건 아니라는 점을 헷갈리지 마세요. 또한 이 완화 조치의 개정 취지가 "종부세 정상화에 따른 다주택자 매도 기회 부여"라고 명시돼 있어서, 종부세 개편과 세트로 이해하는 게 정확해요. 종부세 부담이 커지는 대신, 팔고 나갈 수 있는 창구를 열어주는 정책적 균형인 셈이에요.

💡 이 완화는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용돼요. 연도별 세율 차이가 궁금하다면 본인의 양도차익 규모를 기준으로 미리 계산해보고, 정확한 시점 판단은 세무사와 상담하시는 게 안전해요.

자주 묻는 질문

Q. 조정대상지역이 아닌 곳은 원래도 중과가 없었나요?

네, 이 중과 규정은 조정대상지역 소재 주택에만 적용돼요. 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 원래부터 기본세율만 적용받습니다.

Q. 보유기간 2년을 못 채웠다면 완화를 못 받나요?

네, 보유기간 2년 이상이라는 조건이 명시돼 있어서, 단기 보유 후 매도라면 이 완화 대상에서 제외됩니다.

 

다주택자라면 연도별 세율 차이부터 정확히 파악해두세요. 실제 매도 시점은 세율뿐 아니라 여러 상황을 함께 고려해야 하는 만큼, 구체적인 판단은 세무 전문가와 상담해보시는 걸 추천드려요.