"공제가 12억에서 14억으로 늘었다"는 뉴스만 보고 안심하기엔 일러요.
실제로 거주하고 있는지에 따라 완전히 다른 금액이 적용되거든요. 정부 공식 자료 기준으로 정확히 정리했어요.
📌 목차
- 기본공제, 거주냐 아니냐로 갈려요
- 1주택자가 아니라면 공제 계산이 더 복잡해져요
- 실제 세액이 얼마나 달라지나 — 정부 공식 사례
- 왜 이렇게 바뀌었을까
- 자주 묻는 질문
기본공제, 거주냐 아니냐로 갈려요
종부세 과세표준은 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해서 계산해요.
이번 개편으로 1세대 1주택자의 기본공제금액이 거주 여부에 따라 나뉘어요.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 (거주) | 12억 원 | 14억 원 |
| 1세대 1주택자 (비거주) | 12억 원 | 9억 원 |
같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 공제금액이 5억 원이나 차이 나는 거예요. 지방 발령이나 자녀 교육 문제로 정작 본인 소유 주택엔 살지 않고 다른 곳에서 지내는 1주택자라면, 이번 개편으로 세부담이 오히려 늘어날 수 있어요.
1주택자가 아니라면 공제 계산이 더 복잡해져요
1세대 1주택자가 아닌 경우(다주택자 등)는 기본공제 9억 원이 단순 정액이 아니라 계산식으로 바뀌어요.
기본공제 = 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 주택 공시가격 합계액)
쉽게 말해 4억 원은 무조건 기본으로 깔아주고, 나머지 5억 원은 본인이 실제 거주하는 주택의 비중만큼만 추가로 인정해준다는 뜻이에요. 여러 채 중 실거주 비중이 낮을수록 공제받는 금액도 줄어드는 구조예요.
실제 세액이 얼마나 달라지나 — 정부 공식 사례
재정경제부가 공개한 적용사례를 그대로 가져와볼게요. 60세, 10년 거주한 1세대 1주택자 기준이에요.
| 시가 수준 | 현행 종부세 | 개편안(’28년) |
|---|---|---|
| 20억 원 수준 | 27.6만 원 | 10.8만 원 (16.8만 원 감소) |
| 30억 원 수준 | 91.0만 원 | 76.0만 원 (15.0만 원 감소) |
| 50억 원 수준 | 453.9만 원 | 978.5만 원 (524.6만 원 증가) |
| 70억 원 수준 | 937.7만 원 | 3,295.7만 원 (2,358.0만 원 증가) |
패턴이 명확해요. 시가 30억 원 이하 실거주 1주택자는 세금이 오히려 줄어들고, 50억 원을 넘어서면 세금이 크게 늘어나요. 기본공제가 커진 효과와 세율·공정시장가액비율 인상 효과가 시가 구간에 따라 다르게 작용하기 때문이에요.
왜 이렇게 바뀌었을까
정부가 밝힌 개정 취지는 명확해요. 거주하는 1세대 1주택자의 세부담은 완화하되, 비거주 보유자의 세부담은 정상화한다는 거예요. 실제로 그 집에 사는 사람과, 투자·상속 등의 이유로 집만 갖고 다른 곳에 사는 사람을 세금으로 구분하겠다는 정책 의지가 이번 공제 개편에 그대로 반영된 셈이에요.
💡 이 개편은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용돼요. 즉 2026년 종부세는 기존 기준(12억 원 정액공제) 그대로이고, 2027년 6월 1일 과세기준일부터 새 기준이 적용될 예정이에요.
자주 묻는 질문
Q. 지금 12억 원 이하라 종부세를 안 냈는데, 2027년부터 내야 하나요?
거주하는 1주택자라면 공제가 14억 원으로 오히려 늘어나서, 지금 비과세였다면 2027년에도 여전히 비과세일 가능성이 높아요. 다만 비거주라면 공제가 9억 원으로 줄어들어 상황이 달라질 수 있습니다.
Q. 취학이나 근무 때문에 어쩔 수 없이 비거주라면 어떻게 되나요?
부득이한 사유로 인한 비거주기간을 거주기간으로 인정해주는 보완 규정이 함께 마련됐어요. 세부 인정 요건은 시행령에서 구체화될 예정입니다.
본인 주택의 시가와 거주 여부, 이 두 가지부터 먼저 확인해보세요.
같은 1주택자라도 상황에 따라 유불리가 완전히 갈려요.
세제개편안 전체 방향이 궁금하다면 허브 글도 함께 확인해보세요.